PORTRAIT – Steve Witkoff : De l’entrepreneuriat immobilier à l’influence politique

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Par Giuseppe Gagliano, Président du Centro Studi Strategici Carlo De Cristoforis (Côme, Italie). 

Steven Charles Witkoff est né le 15 mars 1957. Il est un investisseur immobilier américain, propriétaire foncier et fondateur du Witkoff Group. Il détient un empire immobilier évalué à environ 1 milliard de dollars.

Le 12 novembre 2024, le président élu Donald Trump annonce l’avoir comme envoyé spécial pour le Moyen-Orient…

Carrière dans le secteur immobilier

Steve Witkoff est un entrepreneur immobilier américain actif depuis des décennies, connu pour avoir dirigé d’importants projets de développement et de réhabilitation. Diplômé en droit (JD) de l’Université Hofstra, il a débuté sa carrière comme avocat immobilier à New York, représentant de grands promoteurs. En 1990, il cofonde avec Larry Gluck Stellar Management, une entreprise axée sur l’acquisition et la valorisation d’immeubles résidentiels à Manhattan. En 1997, il quitte Stellar pour fonder le Witkoff Group, dont il est toujours président et PDG. Basé à New York (avec des bureaux également à Los Angeles et Miami), le Witkoff Group a financé, rénové ou construit avec succès plus de 70 propriétés dans des quartiers prestigieux aux États-Unis et à l’étranger.

Le Daily News Building (Manhattan) fut l’une des premières acquisitions majeures de Steve Witkoff dans les années 1990. Après son achat en 1996, Witkoff a drastiquement réduit les coûts d’exploitation, investi dans des améliorations et relancé le bâtiment jusqu’à atteindre un taux d’occupation de 100 %, attirant notamment Omnicom, géant mondial de la publicité, parmi les locataires.

Dès la fin des années 1990, Witkoff avait constitué un vaste portefeuille d’immeubles commerciaux et résidentiels. Il s’est distingué par des opérations créatives de « repositionnement » : il achetait des bâtiments emblématiques en perte de rendement et en augmentait la valeur et la rentabilité grâce à des rénovations et de nouveaux locataires. En 1998, avec son partenaire Rubin Schron, il a acquis le légendaire Woolworth Building à New York pour 138 millions de dollars, un gratte-ciel néo-gothique datant de 1913. La même année, le Witkoff Group contrôlait environ 11 millions de pieds carrés d’immobilier commercial et de commerce de détail, ainsi que des participations dans 7 500 appartements, et envisageait une introduction en bourse (IPO) de 2 milliards de dollars, finalement annulée en raison de la crise du secteur. Après l’éclatement de la bulle immobilière de 1998, Witkoff a dissous sa société avec Gluck, partageant les actifs : Gluck a repris les immeubles résidentiels, Witkoff les commerciaux.

Le Woolworth Building, l’un des gratte-ciels emblématiques de Manhattan, a été acquis par Witkoff en 1998 avec Rubin Schron. Cette opération a marqué l’expansion du groupe Witkoff dans les bâtiments historiques prestigieux.

Dans les années 2000 et 2010, Witkoff a diversifié ses activités, investissant dans des projets hôteliers et résidentiels de luxe. En 2013, avec le promoteur Harry Macklowe, il a dirigé l’achat de l’Hôtel Park Lane, situé en bordure de Central Park à Manhattan, pour 660 millions de dollars. La même année, en partenariat avec Fisher Brothers, il a acquis un terrain à Tribeca pour 223 millions de dollars, où il a développé une tour résidentielle de 792 pieds, 111 Murray Street. Il a étendu ses activités hors de New York, notamment à Londres (où il a repris et redessiné Devonshire House à Piccadilly, le revendant en 2013 à un prix record pour des bureaux dans la ville) et en Floride (il s’est installé à Miami Beach en 2019 et a lancé des projets comme le complexe de golf exclusif Shell Bay dans la région de Miami). Il a également fait des incursions ambitieuses dans le secteur du jeu et de l’hôtellerie : en 2017, le Witkoff Group a acheté à Las Vegas le chantier inachevé du gigantesque Fontainebleau Resort & Casino pour 600 millions de dollars, avec l’intention de le compléter sous le nom de « The Drew » (en hommage à son fils Andrew). Le projet a été retardé par la pandémie de 2020 et vendu en 2021 à de nouveaux investisseurs (Koch Industries et Jeffrey Soffer), qui l’ont finalement ouvert sous le nom de Fontainebleau Las Vegas en 2023.

Principaux projets et investissements de Witkoff :

• Daily News Building (NYC) : Gratte-ciel Art Déco acheté en 1996 et relancé avec succès, atteignant une occupation totale.
• Woolworth Building (NYC) : Gratte-ciel néo-gothique historique acquis en 1998 pour 138 millions de dollars, en partenariat avec Rubin Schron.
• 10 Hanover Sq. (NYC) : Immeuble acheté dans les années 1990 à la famille Helmsley et reconverti selon les opportunités du marché (loué intégralement à Goldman Sachs, puis transformé en résidences en 2005).
• Park Lane Hotel (NYC) : Hôtel emblématique sur Central Park South, acquis en 2013 pour 660 millions de dollars en coentreprise, avec un plan de conversion en tour résidentielle.
• 111 Murray Street (NYC) : Gratte-ciel résidentiel de luxe de 64 étages à Tribeca, développé de 2015 à 2018 avec Fisher Brothers.
• Times Square Edition Hotel (NYC) : Complexe à usage mixte à Times Square (701 7th Ave) avec un hôtel EDITION d’environ 500 chambres et des commerces, issu d’un projet de 2 milliards de dollars réalisé avec Marriott/Ian Schrager et d’autres dès 2015.
• Devonshire House (Londres) : Bâtiment historique de 17 300 m² à Piccadilly, acquis en 2007, restauré et loué à des entreprises de premier plan ; revendu en 2013 à un prix record au mètre carré.
• Fontainebleau Las Vegas – “The Drew” : Méga-complexe casino inachevé acheté en 2017 pour 600 millions de dollars et rebaptisé « The Drew ». Projet interrompu en 2020 et vendu en 2021 ; l’hôtel a ouvert en 2023 sous son nom d’origine.
• Shell Bay Club & Residences (Floride) : Développement en cours d’un complexe privé à Hallandale (Miami) avec un golf conçu par Greg Norman et des résidences de luxe, en partenariat avec le milliardaire Len Blavatnik.

Stratégies d’entreprise et impact économique

La clé du succès de Witkoff réside dans sa stratégie entrepreneuriale flexible et relationnelle. Contrairement à d’autres grands promoteurs new-yorkais « solitaires », Witkoff adopte souvent un modèle collaboratif : il forme des partenariats stratégiques avec des financiers et d’autres développeurs spécialisés dans des secteurs spécifiques. Cette approche lui permet de partager les risques financiers et de gérer plusieurs projets simultanément sans trop exposer son propre capital. Par exemple, Witkoff a co-investi avec des groupes comme Fisher Brothers, Macklowe Properties, Ian Schrager et d’autres grands noms de l’immobilier, tirant parti de leur expertise pour des projets complexes. Selon ses collègues, sa capacité à établir des relations durables est un facteur déterminant : Witkoff est réputé pour son charisme et ses compétences en communication, qui lui permettent de dialoguer aussi bien avec des partenaires financiers de haut niveau qu’avec « les gars sur le chantier » avec la même aisance.

En termes de stratégie d’investissement, Witkoff excelle à repérer des actifs sous-exploités à fort potentiel. Il achète souvent des immeubles « en difficulté » ou sous-utilisés dans des emplacements de choix, puis les valorise par des rénovations ou des changements d’usage (un exemple notable : le bâtiment au 10 Hanover Sq. initialement destiné à une conversion résidentielle, que Witkoff a entièrement loué à Goldman Sachs pour des rendements immédiats, avant de le reconvertir plus tard selon les conditions du marché). Cette adaptabilité aux cycles économiques lui a permis de traverser différentes phases de marché. De plus, il maintient un portefeuille diversifié – bureaux, résidences de luxe, hôtels, commerces – et dans plusieurs villes, atténuant ainsi les downturns d’un secteur unique. Sur le plan financier, dès les années 1990, Witkoff était connu pour des opérations fortement endettées : grâce à de solides relations avec des banques d’investissement (comme Credit Suisse First Boston), il parvenait à acquérir de grandes propriétés avec très peu de capital propre, amplifiant les retours sur les deals réussis et facilitant une expansion rapide de son portefeuille.

L’impact économique des activités de Witkoff est considérable. Le groupe a possédé ou géré des dizaines de propriétés à New York et dans d’autres villes, contribuant à revitaliser des quartiers entiers et à augmenter la valeur immobilière locale. Par exemple, la réhabilitation du Daily News Building a non seulement sauvé un monument historique, mais a aussi attiré des entreprises de premier plan à Midtown Manhattan. La vente de Devonshire House à Londres à un prix record témoigne de sa capacité à créer de la valeur sur les marchés internationaux. En conséquence de ce succès accumulé, Forbes a estimé pour la première fois en 2024 que Steve Witkoff possède une fortune personnelle d’au moins 1 milliard de dollars, le classant officiellement parmi les milliardaires. Une grande partie de cette richesse provient de la valeur du Witkoff Group et de ses participations immobilières.

Il n’est donc pas surprenant que Witkoff soit considéré comme une voix influente dans le domaine économique. En avril 2020, pendant la crise du COVID-19, le président Donald Trump l’a intégré au « Great American Economic Revival Industry Group », une équipe de leaders industriels convoqués pour conseiller la Maison Blanche sur les stratégies de relance économique post-confinement. Dans ce rôle consultatif informel, Witkoff a apporté la perspective du secteur immobilier – crucial pour l’emploi et le crédit – à la table des décisions économiques d’urgence aux États-Unis.

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Liens politiques et engagements récents

Outre ses réalisations immobilières, Steve Witkoff est connu pour ses liens étroits avec le monde politique républicain, en particulier avec l’ancien président Donald Trump. Les deux hommes se sont rencontrés dans les années 1980, lorsque Witkoff, jeune avocat, a travaillé sur une transaction immobilière pour Trump. Une anecdote amusante rapportée par Witkoff raconte qu’ils se sont croisés par hasard dans une épicerie fine : Trump avait oublié son portefeuille, et Witkoff lui a payé un sandwich (jambon et fromage suisse) ; des années plus tard, Trump se souvenait encore de ce geste, marquant le début d’une longue amitié. Depuis lors, Witkoff est devenu un confident, partenaire de golf et important donateur pour Trump, contribuant à hauteur de millions de dollars à ses campagnes et causes politiques. En affaires, les deux ont également collaboré – par exemple, Witkoff et la famille Trump ont lancé ensemble un projet de cryptomonnaie appelé World Liberty Financial.

Pendant la présidence de Trump (2017-2021), Witkoff n’a pas occupé de poste public de premier plan, mais il était actif dans des cercles proches de l’administration. En 2019, Trump l’a nommé au Conseil d’administration du John F. Kennedy Center for the Performing Arts, un rôle honorifique de trustee qui distingue des personnalités éminentes dans les domaines culturel et entrepreneurial. De plus, Witkoff s’est engagé activement dans la politique républicaine : en juillet 2024, il a pris la parole en tant qu’invité à la Convention nationale républicaine, évoquant le soutien de Trump à sa famille dans des moments difficiles (la mort de son fils Andrew d’une overdose en 2011). Pendant la campagne présidentielle de 2024, il a aidé Trump en coulisses, mettant notamment son jet privé à disposition pour des déplacements électoraux et jouant les intermédiaires pour réparer des relations politiques tendues. En particulier, Witkoff a facilité une rencontre de réconciliation entre Trump et le gouverneur de Floride Ron DeSantis (ancien rival aux primaires de 2024) en organisant une réunion privée au sein de son exclusif Shell Bay Club en Floride.

Lorsque Trump a remporté l’élection de 2024, il a immédiatement impliqué Witkoff dans les préparatifs du nouveau gouvernement. En novembre 2024, Trump l’a nommé co-président de son Comité inaugural (avec l’ancienne sénatrice Kelly Loeffler) pour organiser les célébrations de l’investiture. Presque simultanément, le 12 novembre 2024, Trump – alors président élu – a annoncé la nomination de Steve Witkoff comme Envoyé spécial pour le Moyen-Orient. Ce rôle diplomatique de confiance, créé spécialement pour lui, ne nécessite pas de confirmation par le Sénat (une nomination directe du président). Cela a marqué l’entrée de Witkoff dans l’arène de la politique étrangère à très haut niveau, bien qu’il n’ait aucune expérience diplomatique formelle préalable.

En tant qu’envoyé spécial, Witkoff s’est rapidement retrouvé au cœur de dossiers brûlants, devenant en peu de temps une sorte de « résolveur de problèmes » international pour la nouvelle administration. Entre décembre 2024 et janvier 2025, il a participé aux efforts pour négocier un difficile cessez-le-feu humanitaire dans la guerre entre Israël et Hamas à Gaza. L’administration sortante de Joe Biden avait entamé des pourparlers pour un échange d’otages contre des prisonniers avec la médiation du Qatar ; Trump, avant même son investiture officielle, a envoyé Witkoff au Moyen-Orient pour collaborer à cet accord. L’approche de Witkoff dans les négociations a été décrite comme directe et agressive, peu conventionnelle selon les normes diplomatiques. En conférence téléphonique avec l’envoyé de Biden (Brett McGurk) et les médiateurs arabes, Witkoff a exercé des pressions explicites sur le Premier ministre israélien Netanyahou pour qu’il accepte l’échange, soulignant que « Trump voulait conclure l’accord ». Le résultat fut la signature, fin janvier 2025, d’un accord prévoyant 6 semaines de trêve et la libération de 33 otages détenus par le Hamas en échange de la libération d’environ 1 000 détenus palestiniens. Cette intervention conjointe entre l’équipe de Biden et celle de Trump a été qualifiée par le New York Times de coopération bipartite sans précédent lors d’une transition de pouvoir aux États-Unis. Witkoff s’est même rendu en personne en Israël et a effectué une rare visite dans la bande de Gaza le 29 janvier 2025 pour superviser sur le terrain le respect de la trêve. Une proposition supplémentaire de Witkoff pour prolonger le cessez-le-feu (connue en Israël sous le nom de « plan Witkoff ») a été discutée entre février et mars 2025, bien que non confirmée officiellement par Washington.

Presque en parallèle, Witkoff a joué un rôle clé dans le conflit en Ukraine. En février 2025, Trump l’a envoyé à Moscou comme émissaire pour explorer la possibilité d’un accord avec Vladimir Poutine. Witkoff a obtenu un premier succès notable en négociant un échange de prisonniers : le 11 février 2025, la Russie a libéré l’Américain Marc Fogel (détenu pour des raisons controversées) en échange de la remise aux services secrets russes d’un compatriote (Alexander Vinnik). Cette négociation, menée par Witkoff directement avec Kirill Dmitriev, chef du fonds souverain russe, a également permis d’établir une relation de confiance avec Moscou. Witkoff a salué le rôle de l’Arabie saoudite comme intermédiaire dans cette affaire, faisant preuve de tact diplomatique en reconnaissant les efforts de Mohammed ben Salmane. Poursuivant sur cette voie, Witkoff a été impliqué dans des discussions plus larges pour mettre fin au conflit russo-ukrainien : il a accompagné le nouveau secrétaire d’État Marco Rubio à un sommet à Riyad avec le ministre Lavrov et d’autres émissaires russes le 18 février 2025, afin de poser les bases de futurs pourparlers de paix. D’ici mars 2025, Witkoff était considéré comme l’homme clé reliant la Maison Blanche au Kremlin, le canal privilégié par lequel transitaient les messages entre Trump et Poutine. Ce rôle informel mais crucial – qualifié par les médias de « magnat immobilier devenu homme à tout faire en politique étrangère » – a propulsé Witkoff sous les projecteurs de la géopolitique.

Il convient de souligner que l’influence politique de Steve Witkoff ne découle pas d’un mandat électif ou d’une expérience gouvernementale traditionnelle, mais de la confiance personnelle que Trump place en lui en tant qu’ami de longue date et conseiller officieux. Sa proximité avec le pouvoir lui a permis d’influer sur des décisions politiques majeures : de la facilitation d’un dialogue Trump-DeSantis qui a ressoudé le Parti républicain en Floride, à sa contribution à des choix en matière de sécurité internationale (comme les initiatives diplomatiques à Gaza et en Ukraine en 2025). De plus, sa participation au groupe de travail économique de 2020 et son rôle dans l’organigramme de la nouvelle administration Trump en 2025 mettent en lumière un pont entre le monde des affaires et la politique : Witkoff incarne le profil du grand entrepreneur qui met ses compétences (et son réseau de contacts) au service du gouvernement, influençant ses politiques économiques et internationales. En somme, le parcours de Steve Witkoff – parti des immeubles de Manhattan pour arriver aux négociations de paix au Moyen-Orient – illustre comment, aux États-Unis d’aujourd’hui, les frontières entre la haute finance immobilière et la haute politique peuvent s’entrelacer étroitement, faisant de figures comme lui des acteurs de premier plan tant dans l’économie que dans les décisions stratégiques du pays.

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